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「樓宇」對於香港人而言,有人會認為它是代表一個合適自己的居住場所,亦有人會認為它是一個令人致富的投資工具。全因香港是全球最難置業的地方之一,「上車」彷彿遙遙無期,「掟三球買劏房」的報導屢見不鮮,用下數百萬買來只是不足200呎的細小窩居。不過其實情況是可以改變,早前就有King Sir葉景強先生,主打專買「細價樓」的旗號,無論投資還是自住都可以,最近卻「開班授徒」替學生找尋心水樓盤。這一次他卻接受我們的訪問,跟讀者大談「樓經」,逐一與你分析從上車到投資的常見問題。

問:四百萬的上車盤還有嗎?

其實,四百萬以下的上車盤還是有的。為什麼我們在平日接觸到的市場資訊裡卻完全找不到觸跡呢?我們日常接獲的動輒要五百,六百萬的樓宇,甚至更貴。主要的原因是,我們接獲市場的資訊過於單一。通常人們只會從報章或者網上各類型的媒體,可是他們只會報導市場「想聽」的內容:如大型屋苑。所謂我們日常留意到的樓價都是較貴。

而四百萬的上車盤或是較低價錢的賣盤可以到那裡找呢?一些舊一點的區份,或是單幢樓都是值得留意的地方。就以太子而言,彌敦道,界限街都有約200呎,300多萬的物業正在放售。但是以用家的角度作思考,這些樓宇既殘舊又細小,何不考慮較新的樓宇呢?或許那些樓宇比起這些舊式樓宇還要小,但因為是「新樓」。所以買家心理上也會平衡點。

問:舊樓和新樓,你會點揀?

對一個上車人士而言,舊式樓宇和新式樓宇最大的分別在於其是否實用。以我多年來拍攝樓盤經驗,以200多呎的物業計算,舊樓已經可以區隔出兩個房間,新樓一定不能。因為新樓的物料規格和舊樓都不一樣,新樓感覺「位置不好用」。加上現在25年以上的樓宇價格上仍處於合理的水平,可能只有400萬多一點,大多都不多於500萬。那些的樓宇除了在呎價上佔優外,管理費或會便宜一半。

這些樓宇不一定要在新界北或是有上車天堂之稱的新界西找得到,市區都可以。例如在長沙灣,旺角、天后,早期的發展區都有!有心人士可能要多做功課,首先考慮自己想居住的區域,除了瀏覽一些市面上為人熟悉的大行外,留意一些細行,或是到地區的地產公司了解,留意一些單幢樓盤,這樣的話你就會容易找到自己的選擇。

問:購買舊式樓宇作「收租」用又化算嗎?

這就要看自己的能力了。在2016年尾之前有不少投資者都會這樣做,當中的回報都不少,有3厘至4厘的收成。但政府的SSD (額外印花稅收費)實施後,不少投資者因為手持多過樓宇,而沒有配額再購買舊式樓宇作「收租」,但受制於印花稅,你可以發現30,40年樓齡的成交數近年來回落得很快,但那些市場對租盤的需永仍有,所以亦有利可圖。不過注意的是投資者要考慮自己在他日再添置物業時的能力。

問:香港炒樓風氣旺盛,這些「細價樓」所需要的投資本金不多,前景如何?

自從2004到2008年,這些「細價樓」的價格都處於一個較低的位置,我們以「低水」稱之。因為這些樓宇下跌的幅度很大,比大型屋苑的價格還要來得便宜。但始終一個物業的價值,可以從兩方面劃分:建築物的價值及地段的價值。而舊區因為屬於較高期已發展的地區,地價早已升到一個理想的水平,雖然建築物的價值因為殘舊而影響到物業的價值,但有地價填補,所以這些價錢較易「企硬」。

而踏入復甦期的樓市升浪來得很急,甚至追平傳統的大型屋苑(如太古城)的升幅。投資者要慎重,思考清楚,考慮舊區樓宇需要面對維修的問題,銀行對舊區樓宇的按揭限制等。

問:樓值升是否不滅神話?

其實在香港,做成樓價升值都是兩個因素:供應,經濟。香港經濟處是一個十分理想成績,按年還有4.7%的增長。在供應方面,香港的樓宇市場卻一直面對著供應不足的問題。上屆政府還不時表明香港還有足夠數目的土地供應,使得投資者和市民還有憧憬,所以樓價升幅有限。但本屆政府卻承認香港將會長期面對土地不足問題。在僧多粥少的情況下,樓宇只會愈升愈有。

但是否不會跌呢?不然!目前要觀望香港會否跟隨美國的加息步伐,市場對加息會有反應,對樓價較易做成影響。不過有關的影響不會太大,一來是香港對樓宇的強勁需求,二來是目前有七成的樓宇將近供滿,加息影響不大。當然,將來的事情沒有人會知道,但受惠於國際市場極低息和不斷「印銀紙」的情況下,相信未來十年樓市仍會有上升的空間。

不時有報導指樓價升得早已跟現實脫節,這個對不同階段的人而言有不同的感受。這篇訪問都是一樣;若然你是一名上車客,或許你可以參考King Sir的意見。舊式的細價樓宇或是對你而言是一個最佳選擇。雖然「新樓」一詞對用家來說有莫大的吸引力,但對比起舊式樓宇,間隔或許都差太遠。但只要有一個可住用的安樂窩,何樂而不為?若然你打算購買樓宇投資,King Sir在上述訪問中都分享了一些市場心得,相信你也會從中獲益。