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【致富ep01】細價樓的迷思 — 專訪King Sir葉景強

4 months ago

「由我爸爸五十、六十年代到現在,任何時代買樓都是困難。沒有一段時間是容易,猶其現在更加困難,全世界海量性印刷貨幣、鈔票(QE),現在貨幣逐漸大量眨值。」

市場還有400萬上車盤嗎?

「市場上還有四百萬以下的九成上車盤,當然並不多,但為什麼會常認為市場上沒有這些樓盤呢?只有五、六百萬,甚至更昂貴的樓,因為資訊來源源自於報章或網絡上,他們喜歡報導吸引性的資訊就如大屋苑,但大屋苑一般來說是貴價。」

市場上其實還有樓價較低的物業?

「例如:單幢樓、較舊的區份,如太子、彌敦道至界限街道,還有一些三、四百萬以下的二百呎物業,大約萬元一呎,但上車客會喜歡這類單位嗎?會否認為較舊嗎?反而他們喜歡買較新的物業,雖然約一、二百呎的新樓較細,但是始終都是新樓,所以市場上是亦然有四百萬以下物業。一來是沒有太多資訊接觸,二來是因為樓齡高而放棄。」

細價樓和新樓有何不同?

「若舊區的細價樓和新樓比較,看過我過往節目的拍攝單位,舊區的二、三百呎細價樓可以分割兩房,而新樓的二、三百呎最多只有一房。雖然同樣實用面積,但新樓設計多了不實用的露台和窗台,所以舊區有它的可取之處,不要太理想購買到40、50年的舊樓。其實可以考慮20、30年的舊樓,呎價相比新樓較平,管理費都相對較平;如果新樓管理費4元一呎,反之舊樓則約2元一呎,大概減少一半的開支。大家要明白如果購買方便的新樓呎價會昂貴,但方便的舊樓呎價可以差一半有多,市區的新、舊樓呎價相差很遠。舊樓不一定需要很舊,可以剛才說的20、30年,四、五百萬的細價樓可以在旺角或早期發展的區域找到,甚至在天后都會有約二百呎的兩房單位;大約四、五百萬樓價的物業,但需要努力去找而不是在報章上留意,因為報章上多數介紹大型屋苑,較少單幢樓的報導,所以大家可以多留意被忽略的住宅。」

細價樓還有投資價值嗎?

「近這幾年來,細價的舊樓樓價追得很快,升幅好比大型屋苑。如果你問我未來是否值得購買舊區的細價樓,首先要認清自己的需要,因為始終獲利幅度收細,屋苑形式和單幢舊區細價樓的呎價收窄。第二舊樓維修亦會相對較多,按揭亦會比較困難,相比過去約30年樓齡無那麼容易,現在也接近40年的樓齡,銀行方面都未必可以做到舊樓按揭,所以大家購買時要留意這一點。」


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